Tout compter, sans complaisance
Le prix, les frais, les travaux avec une marge de sécurité, une réserve pour l'imprévu. Une marge calculée sans ces précautions est une marge affichée, pas une marge attendue.
Notre approche — 02
Blueprint™
Le document qui décide si BeeHive achète.
Le Blueprint™ est le dossier d’analyse que nous écrivons pour chaque bien, d’abord pour nous. Il mesure ce que l’opération coûte, ce qu’elle vaut une fois transformée, et ce qu’elle rapportera à son futur propriétaire. S’il tient, nous nous positionnons. Sinon, il nous dit à quel prix l’opération tiendrait.
01 — Quatre principes
Ce que le Blueprint™ vérifie, sur chaque bien, sans exception.
Des critères qui ne se compensent pas
La marge, la durée, la taille des lots : chaque critère a son seuil. Un seul critère en refus, et il n'y a pas d'offre ferme, quelle que soit la qualité du reste.
Tenir si le marché tourne
Nous rejouons sur chaque bien le scénario qui a mis en difficulté tant d'opérations depuis 2022 : financement plus cher, travaux plus longs, ventes plus lentes. La marge doit y survivre.
Penser au futur propriétaire
Le Blueprint™ calcule aussi ce que le bien rapportera à celui qui l'achètera prêt à louer. Nous n'achetons pas un bien que nous ne saurions pas vous présenter honnêtement.
02 — L'Indice BeeHive
Quatre abeilles, et BeeHive se positionne.
Le Blueprint™ se résume en une note de une à cinq abeilles. Elle tient compte de la marge, de la solidité de l'opération et de la rentabilité pour son futur propriétaire. Un critère en refus plafonne la note, quelle que soit la qualité du reste.
NoGo
une ou deux abeilles
Un critère décisif manque : décote absente, marché de sortie incertain, rendement sous le seuil. Nous n'achetons pas, et le dossier dit pourquoi, chiffres à l'appui.
Vigilance
trois abeilles
L'opération tient sur le papier mais un point la conditionne : une négociation à obtenir, un devis à confirmer, une hypothèse à sécuriser avant d'engager.
Go
quatre ou cinq abeilles
Rendement net au-dessus de 4 %, TRI à dix ans au-dessus de 3 %, critères décisifs cochés. Le bien entre en production, le Blueprint™ est rédigé.
03 — Le prix
Le Blueprint™ finit toujours par un prix.
Même quand la réponse est non. Le document dit à quel prix l'opération tiendrait, et pourquoi. Un « non » au prix demandé devient une offre argumentée, ou un bien qu'on laisse passer sans regret.
« Le Blueprint™ ne dit pas non. Il dit pas à ce prix, et pourquoi. »
C’est ce qui nous permet d’acheter au bon prix plutôt qu’au prix affiché, et de vous proposer ensuite un bien dont la rentabilité a été démontrée avant même que nous ne l’achetions.
Parlons de votre projet
Faites analyser un bien.
Vous avez repéré un bien ? Envoyez-nous l'annonce. Nous vous dirons, chiffres à l'appui, si l'opération tient et à quel prix.
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